La teoría de la imprevisión, prevista en el Código Civil, autoriza la modificación de un contrato de arrendamiento ante un caso fortuito o fuerza mayor, permitiendo al arrendatario dejar de pagar la renta si el impedimento subsiste por más de dos meses, pero exige el ejercicio de la acción de rescisión o reducción dentro de los treinta días siguientes para evitar la contravención al artículo 1797 del citado ordenamiento.

El asunto deriva de un contrato de arrendamiento inmobiliario donde la pandemia de COVID-19 impidió el uso total del inmueble. El tribunal colegiado negó el amparo a la arrendataria, sosteniendo que la teoría de la imprevisión permite la modificación del contrato ante fuerza mayor, pero el arrendatario debe ejercer la acción de rescisión o reducción de renta dentro de los treinta días posteriores a los dos meses de impedimento, so pena de contravenir el principio de que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una sola parte. La Suprema Corte analiza si el plazo para ejercer dicha acción debe ser el establecido por el tribunal colegiado o si, ante la ausencia de un plazo específico en el artículo 2431 del Código Civil, deben aplicarse los plazos genéricos de prescripción.